bài nhóm đề 12

ĐỀ BÀI
Năm 2003, Ông H làm đơn đòi lại một phần đất bà D đang sử dụng, với lý do là năm 1993, ông A (bố đẻ bà D) khi còn sống đã viết giấy cho ông H 1.200m2. Tuy nhiên trên tờ cho đất chỉ có chữ ký của ông A và không có xác nhận của chính quyền. Năm 2004, ông X, chủ tịch UBND phường M, ra quyết định buộc gia đình bà D phải trả lại phần đất này cho ông H. Vụ việc tranh chấp này vẫn tiếp tục kéo dài, đến năm 2005, chủ tịch UBND tỉnh N ra quyết định buộc bà D phải trả lại phần đất 1.200m2 đang tranh chấp cho ông H. tiếp đó năm 2006, UBND huyện N đã cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ) đối với diện tích đất này cho ông H và tiến hành cưỡng chế giao 1.200m2 đất bà D đang sử dụng cho ông H. Năm 2007, ông H đã chuyển nhượng quyền sử dụng phần đất này cho người khác.
Trước đó, ngày 19/05/2007, công an tỉnh N đã kết luận chữ kí trong giấy tờ nhượng đất năm 1993 mà ông H xuất trình không phải do ông A ký. ( Căn cứ việc giám định chữ ký). Hiện người sử dụng phần đất tranh chấp là ông T ( nhận chuyển nhượng quyền sử đụng đất của ông H) đã có GCNQSDĐ. Gia đình bà D trong những năm qua không có chỗ ở phải đi ở thuê và tiếp tục khiếu kiện đòi trả lại đất.
Hỏi:
1. Trong vụ việc này, ai là người sử dụng đất hợp pháp? Vì sao?
2. Hãy bình luận về những việc làm của các cấp chính quyền tỉnh N?
3. Vụ việc này được giải quyết như thế nào?










BÀI LÀM
1. Trong vụ việc này ai là người sử dụng đất hợp pháp? Vì sao?
Trước tiên chúng ta cùng nhau đi tìm hiểu về khái niệm người sử dụng đất.
Theo quy định tại Điều 4 Nghị định số 30-HĐBT ngày 23/3/1989 về việc thi hành luật Đất đai: “Người sử dụng đất hợp pháp là người được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; người có tên trong sổ địa chính”
Dựa trên quy định của Luật Đất đai năm 2003 về người sử dụng đất có thể đưa ra khái niệm về người sử dụng đất như sau:
“Người sử dụng đất là các tổ chức; hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư; cơ sở tôn giáo; tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư vào Việt Nam; người Việt Nam định cư ở nước ngoài được Nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất hay cho phép được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam.” ( Giáo trình luật Đất đai 2010, trường ĐH Luật Hà Nội )
Trong vụ việc đã nêu ở đề bài thì bà D là người sử dụng đất hợp pháp. Vì:
Thứ nhất, hợp đồng chuyển cho quyền sử dụng đất giữa ông A và ông H vô hiệu vì :
- Theo tình tiết trong đề bài ta thấy, “Vào năm 2003, ông H làm đơn đòi lại 1 phần đất bà D đang sử dụng, với lý do là năm 1993, ông A ( bố đẻ bà D) khi còn sống đã viết giấy cho ông H 1.200 m2…”.
Tặng, cho QSDĐ là việc chuyển QSDĐ từ chủ thể đất này sang chủ thể khác mà không cần có sự đền bù về mặt chất.
Theo pháp luật đất đai trước (cả Luật đất đai 1987 và 1993) thì đất đai thuộc sở hữu toàn dân nên đều chưa có quy định về quyền tặng cho QSDĐ, người sử dụng đất chỉ có quyền chuyển QSDĐ thông qua 5 hình thức: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp QSDĐ (Khoản 2 Điều 3 Luật Đất đai 1993). Chỉ đến Luật đất đai 2003 thì quyền tặng cho QSDĐ lần đầu tiên mới được ghi nhận. Điều này được quy định rõ tại Khoản 4 Điều 4 Luật Đất đai 2003:
“Nhận chuyển quyền sử dụng đất là việc xác lập quyền sử dụng đất do được người khác chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật thông qua các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc góp vốn bằng quyền sử dụng đất mà hình thành pháp nhân mới.”
Việc ghi nhận này xuất phát từ đòi hỏi của thực tiễn và sự tự nguyện trong mối quan hệ, người sử dụng đất muốn trao tặng tài sản là QSDĐ của mình cho người khác vì mục đích nhân đạo, vì lợi ích chung hoặc người thân trong gia đình muốn trao tặng QSDĐ cho nhau.
- Theo đề bài ta thấy: trên giấy tờ cho đất giữa ông A và ông H năm 1993 chỉ có chữ ký của ông A và không có xác nhận của chính quyền, “…ngày 19-5-2007, công an tỉnh N đã kết luận chữ ký trong giấy tờ nhượng đất năm 1993 mà ông H xuất trình không phải do ông A ký. (Căn cứ việc giám định chữ ký)…:”
Như vậy, đã có những căn cứ rõ ràng từ phía cơ quan giám định chữ ký chứng minh được hành vi gian dối của ông H trong việc giả mạo chữ ký kèm theo đơn đòi lại phần đất mà bà D đang sử dụng.
Vậy ông H không phải là người sử dụng đất hợp pháp.
Thứ hai, hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ giữa ông H và ông T là vô hiệu
Điểm b Khoản 1 Điều 106 Luật Đất đai 2003 quy định: người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho QSDĐ, thế chấp bảo lãnh, góp vốn bằng QSDĐ theo quy định khi có các điều kiện sau đây: có giấy chứng nhận QSDĐ, đất không có tranh chấp, QSDĐ không bị kê biên để bảo đảm thi hành án, trong thời hạn sử dụng đất. Theo đề bài ta thấy: “…vào 2007, ông H đã chuyển nhượng quyền sử dụng đất này cho ông T…đồng thời, hiện người đang sử dụng phần đất tranh chấp là ông T (nhận chuyển nhượng lại QSDĐ của ông H ) đã có GCNQSDĐ…”. Tuy nhiên, “…Gia đình bà D trong những năm qua không có chỗ ở phải đi ở thuê và tiếp tục khiếu kiện đòi trả lại đất…”. Như vậy, bản thân 1.200 m2 đất là phần đất có tranh chấp không đáp ứng đủ điều kiện chuyển nhượng QSDĐ và ông H không có quyền chuyển nhượng QSDĐ đó cho ông T. Do đó, hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ giữa ông T và ông H là vô hiệu theo quy định của pháp luật. Nên mặc dù đã có GCNQSDĐ nhưng ông T chỉ có thể là người thứ 3 ngay tình (trường hợp ông T không biết về việc tranh chấp) hoặc là người thứ 3 không ngay tình (trường hợp ông T đã biết về việc tranh chấp) theo quy định của pháp luật.
Thứ ba, phần đất mà bà D đang sử dụng là đất do ông A (bố đẻ bà D) để lại trên cơ sở thừa kế quyền sử dụng đất.
Theo quy định tại khoản 2 Điều 3 Luật Đất đai 1993 quy định: “Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất.”.
Như vâỵ ông A là người sử dụng đất hợp pháp của mảnh đất 1200m 2 . Tuy nhiên ông A đã chết nên những người thừa kế của ông A sẽ được nhận chuyển nhượng sử dụng đất theo diện thừa kế. Trong tình huống trên thì“ông A là bố đẻ bà D”. Theo đó, trường hợp của bà D là người thừa kế theo quy định của pháp luật. Như vậy, bà D là người sử dụng đất hợp pháp theo quy định của pháp luật.
Tóm lại, Bà D và những người thừa kế của ông A là người sử dụng đất hợp pháp.
2. Hãy bình luận về những việc làm của các cấp chính quyền tỉnh N?
Theo nhóm các quyết định của các cấp chính quyền tỉnh N là chưa đúng. Cụ thể:
- Với việc giải quyết tranh chấp đất đai giữa ông H và bà D của chủ tịch UBND phường M và chủ tịch UBND tỉnh N: việc chủ tịch UBND phường và chủ tịch UBND tỉnh ra quyết định buộc gia đình bà D trả lại mảnh đất 1200m2 cho ông H là không đúng vì:
Theo quy định của pháp luật hiện hành, khi xảy ra tranh chấp đất đai, đầu tiên thường được giải quyết bằng biện pháp hòa giải (thủ tục hòa giải). Sau đó mới đến các thủ tục hành chính và thủ tục tố tụng. Cụ thể:
Theo Điều 135, 136 LĐĐ năm 2003 sửa đổi, bổ sung năm 2009, 2010, khi có tranh chấp đất đai, nhà nước khuyến khích các bên tranh chấp tự hòa giải. Nếu các bên tranh chấp không thể tự hòa giải thương lượng được với nhau thì việc giải quyết tranh chấp sẽ thông qua tổ hòa giải cơ sở. Nếu hòa giải cơ sở vẫn không đạt được sự thống nhất thì các bên có quyền gửi đơn đến UBND cấp xã nơi có đất tranh chấp để yêu cầu tổ chức việc hòa giải.
UBND cấp xã có trách nhiệm phối hợp với Mặt trận Tổ quốc Việt Nam và các tổ chức thành viên của Mặt trận, các tổ chức xã hội khác để hoà giải tranh chấp đất đai. Thời hạn hoà giải là 30 ngày làm việc, kể từ ngày UBND cấp xã nhận được đơn.
Sau khi hoà giải tại UBND cấp xã mà một bên hoặc các bên đương sự không nhất trí thì được giải quyết như sau:
- Tranh chấp về QSDĐ mà đương sự có GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 LĐĐ (*) và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì do Toà án nhân dân giải quyết;
- Tranh chấp về QSDĐ mà đương sự không có GCNQSDĐ hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 LĐĐ thì được giải quyết như sau:
+ Trường hợp Chủ tịch UBND huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh giải quyết mà một bên hoặc các bên đương sự không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Chủ tịch UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương giải quyết hoặc khởi kiện theo quy định của Luật tố tụng hành chính;
+ Trường hợp Chủ tịch UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương giải quyết mà một bên hoặc các bên đương sự không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường hoặc khởi kiện theo quy định của Luật tố tụng hành chính.
(*) Các giấy tờ về đất đai được quy định tại khoản 1,2 và 5 Điều 50 luật đất đai gồm: những giấy tờ về quyền được sử dụng đất đai trước ngày 15/10/1993, do cơ quan có thẩm quyền cấp; giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong đăng ký ruộng đất, sổ địa chính; giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho hoặc tài sản gắn liền với đất, giấy tờ giao nhà tình nghĩa gắn liền với đất; giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất trước ngày 15/10/1993, nay được ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15/10/1993;, giấy tờ về thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở theo quy định của pháp luật; giấy tờ do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất; giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên quan, nhưng đến trước ngày luật đất đai 2003 có hiệu lực thi hành chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật, nay được UBND cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp; bản án hoặc quyết định của tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, quyết định giải quyết tranh chấp đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành.
Theo Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 về thi hành LĐĐ thì:
- Tranh chấp đất đai giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau: Thẩm quyền giải quyết lần đầu sẽ là Chủ tịch UBND cấp huyện. Nếu một bên hoặc các bên đương sự không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Chủ tịch UBND cấp tỉnh giải quyết; quyết định của Chủ tịch UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương là quyết định giải quyết cuối cùng;
- Tranh chấp đất đai giữa tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài với nhau hoặc giữa tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài với hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư: Thẩm quyền giải quyết lần đầu sẽ là Chủ tịch UBND cấp tỉnh. Nếu một bên hoặc các bên đương sự không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường; quyết định của Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường là quyết định giải quyết cuối cùng.
Từ những phân tích trên, có thể thấy:
Thứ nhất, UBND cấp xã chỉ có quyền tổ chức việc hòa giải các tranh chấp đất đai nhưng trong vụ việc trên ông X - chủ tịch UBND phường M đã giải quyết tranh chấp giữa ông H và bà D bằng quyết định buộc gia đình bà D trả lại phần đất1200 m2 cho ông H vào năm 2004 là không đúng.
Thứ hai, chủ tịch UBND cấp huyện là cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai giữa các cá nhân với nhau mà đương sự không có GCNQSDĐ hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 Luật đất đai 2003. Trong vụ việc trên ta thấy: tranh chấp đất đai xảy ra giữa ông H và bà D là tranh chấp giữa hai cá nhân và bà D không có giấy tờ hợp pháp về thừa kế mảnh đất của ông A còn ông H tuy có giấy tờ tặng cho nhưng giấy tờ đó không hợp pháp (như đã phân tích ở câu 1). Do đó, tranh chấp này thuộc thẩm quyền chủ tịch UBND huyện chứ không thuộc thẩm quyền của chủ tịch UBND cấp tỉnh. Nhưng vụ việc trên đã được chủ tịch UBND tỉnh N giải quyết là không đúng.
- Việc UBND huyện N cấp GCNQSDĐ đối với mảnh đất 1200m2 cho ông H năm 2006 là không đúng vì:
Theo khoản 1 Điều 50 LĐĐ 2003 sửa đổi 2009, 2010 thì: Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định, được UBND cấp xã xác nhận không có tranh chấp mà có một trong các loại giấy tờ: những giấy tờ về quyền được sử dụng đất đai trước ngày 15/10/1993, do cơ quan có thẩm quyền cấp; GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong đăng ký ruộng đất, sổ địa chính; giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho hoặc tài sản gắn liền với đất, giấy tờ giao nhà tình nghĩa gắn liền với đất; giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất trước ngày 15/10/1993, nay được UBND cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15/10/1993; giấy tờ về thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở theo quy định của pháp luật; giấy tờ do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất thì được cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Trong vụ việc trên, năm 2005 mặc dù chủ tịch UBND tỉnh N đã ra quyết định buộc gia đình bà D trả lại mảnh đất 1200m2 cho ông H nhưng bà D vẫn tiếp tục khiếu kiện đòi trả lại đất. Điều này đồng nghĩa với việc mảnh đất diện tích 1200m2 là đất sử dụng có tranh chấp. Mặt khác, GCNQSDĐ muốn cấp cho ông H thì trước hết phải có xác nhận của UBND phường xác nhận mảnh đất không có tranh chấp. Đề bài không nói rõ UBND phường đã xác nhận mảnh đất là không có tranh chấp trước khi UBND huyện N cấp GCNQSH cho ông H chưa, nhưng dù UBND phường đã xác nhận thì UBND huyện trước khi cấp giấy cũng phải xác minh lại. Vụ việc này đã kéo dài nên có thể nói UBND huyện có thể biết về việc mảnh đất đang có tranh chấp. Do đó, việc UBND huyện cấp GCNQSDĐ cho ông H khi mảnh đất đang bị tranh chấp là không hợp lý.
- Việc UBND huyện N tiến hành cưỡng chế giao 1200m2 đất bà D đang sử dụng cho ông H là phù hợp quy định của pháp luật. Vì:
UBND huyện N chỉ thi hành quyết định của UBND tỉnh N về việc buộc bà D trả lại mảnh đất cho ông H. Nếu không đồng ý với quyết định này, UBND huyện có thể kiến nghị lên UBND tỉnh nhưng vẫn phải thực hiện quyết định của UBND tỉnh và không phải chịu trách nhiệm về việc thi hành quyết định đó.
3. Vụ việc này sẽ được giải quyết như thế nào theo đúng quy định của pháp luật?
Trên cơ sở phân tích trên thì nhóm xin đưa ra hướng giải quyết như sau:
- Điều 602 Bộ luật dân sự năm 2005 quy định: “Trong trường hợp người chiếm hữu, người sử dụng tài sản mà không có căn cứ pháp luật đã giao tài sản cho người thứ ba thì khi bị chủ sở hữu, người chiếm hữu hợp pháp tài sản yêu cầu hoàn trả, người thứ ba có nghĩa vụ hoàn trả tài sản đó, trừ trường hợp Bộ luật này có quy định khác; nếu tài sản đó đã được trả bằng tiền hoặc có đền bù thì người thứ ba có quyền yêu cầu người đã giao tài sản cho mình bồi thường thiệt hại ”. Như đã phân tích ở trên ông H là người chiếm hữu tài sản trái pháp luật đã chuyển nhượng QSDĐ này cho ông T năm 2007. Theo đó, bà D là người sử dụng đất hợp pháp đối với phần đất 1200m2 nên có quyền yêu cầu ông T phải hoàn trả lại phần đất đó cho mình.
Mặt khác, do quyết định của các cấp chính quyền tỉnh N buộc bà D trả lại phần đất 1200m2 và cưỡng chế giao đất cho ông H chưa đúng nên việc gia đình bà D trong những năm không có chỗ ở phải đi thuê nhà là do lỗi của các cấp chính quyền tỉnh N. Do đó, việc bồi thường thiệt hại cho bà D được giải quyết theo Luật bồi thường nhà nước 2009.
- Do giao dịch giữa ông H và ông T là vô hiệu, theo Điều 137 Bộ luật dân sự 2005, các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận; nếu không hoàn trả được bằng hiện vật thì phải hoàn trả bằng tiền, trừ trường hợp tài sản giao dịch, hoa lợi, lợi tức thu được bị tịch thu theo quy định của pháp luật. Vì ông H không phải là người sử dụng đất hợp pháp nên mảnh đất không phải trả lại cho ông H mà trả lại cho bà D – người sử dụng đất hợp pháp và ông H phải trả lại cho ông T những gì đã nhận từ việc chuyển nhượng. Đồng thời, GCNQSDĐ của ông T sẽ bị thu hồi theo khoản 2 Điều 25 Nghị định 88/2009/NĐ-CP về cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Trong trường hợp các bên (ông T và ông H) cố tình chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng QSDĐ nhưng không đủ điều kiện nhận chuyển QSDĐ theo quy định của pháp luật về đất đai thì sẽ bị xử phạt hành chính theo Điều 13, Điều 14 Nghị định 105/2009/NĐ-CP về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai do Chính phủ ban hành.
Việc giả mạo chữ ký ông A của ông H nhằm chiếm đoạt mảnh đất 1200m2 đủ yếu tố cấu thành tội phạm thì sẽ bị truy cứu trách nhiệm hình sự theo qui định của Bộ luật hình sự.